طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن، تعداد خانه‌های ساخته شده در ایران حدود ۲۶میلیون واحد بود که از این تعداد حدود ۶میلیون واحد خالی در ایران داشتیم. از آن سال به بعد در کل کشور به صورت میانگین سالانه ۱۱۵ هزار پروانه ساخت اخذ شده است و هم اکنون می‌توان گفت به صورت تقریبی ۵/۲۷ میلیون منزل مسکونی در ایران وجود دارد.
۳ راهکار مهار قیمت مسکن
محمد غفاری
بیشترین تعداد در هرم جمعیتی مربوط به دهه ۳۰ تا ۴۰ سال در ایران است که حدود ۲۵درصد جمعیت ایران را شامل می‌شود. ابتدا می‌توانیم تعداد حدودی منازل مسکونی را که ۵/۲۷ میلیون بود تقسیم بر تعداد خانوار کنیم، در این صورت متوجه خواهیم شد حدود ۲میلیون منزل مسکونی هم اکنون در ایران اضافه داریم.
اما رشد طلاق و رشد تعداد افرادی که خواهان زندگی فردی هستند، باید در نظر گرفته شود چرا که به رشد تقاضا در مسکن می‌افزاید. بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال۱۳۹۵ حدود ۳۰درصد از خانوار‌ها در ایران مستأجر هستند که طبق آمار جدید و تنها در شهر تهران این عدد به حدود ۵۰ درصد رسیده است.
وقتی به رشد جمعیت تهران نگاه می‌کنیم در سال۱۳۹۵ جمعیت تهران حدود ۵/۸ میلیون نفر بوده، این در حالی است که سال۱۴۰۲ این عدد به حدود ۲/۱۴ میلیون نفر رسیده است، یعنی تقریباً هر سال حدود ۸۰۰ هزار نفر به جمعیت تهران در این سال‌ها اضافه شده است و این تعداد تقاضای خرید و اجاره مسکن در تهران را بالا می‌برند.
از طرفی دومینوی رشد قیمت مسکن این‌گونه است که ابتدا قیمت‌ها در شمال شهر تهران صعودی می‌شود، سپس در مابقی شهر تهران و سپس در مراکز استان، سپس در اطراف تهران و در انتها در اطراف مراکز استان و الباقی کشور؛ بنابراین به نظر می‌رسد یکی از دلایل رشد بیش از حد تورم و انتظارات تورمی قیمت مسکن در کل کشور، اضافه شدن سالانه ۲۴۲هزار واحد مسکونی به تقاضای مسکن در تهران است که همخوانی لازم با تعداد پروانه‌های ساختمانی را که در سال۱۴۰۱ تعداد ۱۰ هزار پروانه ساختمانی بوده است، ندارد.
هر چند در این بین یک خبر می‌تواند کمی خوشحال‌کننده باشد؛ اول اینکه تعداد پروانه‌های ساخت تهران در سال۱۴۰۱ نسبت به سال قبلش حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است و البته تعداد واحد‌های ساخته شده در هر پروانه به صورت میانگین در سال۱۴۰۰ چیزی حدود ۲/۷ واحد بوده و در سال۱۴۰۱ این عدد به ۸/۷ واحد بابت هر پروانه ساخت رسیده است و رشد ۱۴درصدی را نشان می‌دهد که در نهایت می‌توان گفت در سال۱۴۰۱ حدوداً ۷۸ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده است که با توجه به میانگین خانوار در ایران و تعداد اضافه شده جمعیت به تهران بیش از ۱۶۰ هزار واحد در سال۱۴۰۱ کمبود مسکن در تهران به وجود آمده است.
توالی این موضوع یعنی اضافه شدن جمعیت تهران و کمبود منزل مسکونی طی چندین سال باعث رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به تورم و تورم انتظاری در تهران و سپس در الباقی کشور و البته رشد میزان مؤجران به مستأجران شده است. برای کم کردن و کنترل شدن فشار تقاضا و قیمت منازل مسکونی می‌توان چند راهکار در نظر گرفت:
۱. تمرکززدایی از پایتخت با محور‌های توسعه شهر‌های محوری و محلات فرسوده برای ایجاد فرصت‌های اقتصادی و رفاهی در مناطق مختلف کشور
۲. اضافه شدن مالیات به منازل مسکونی در تهران برای افرادی که بیشتر از یک منزل مسکونی دارند. این موضوع می‌تواند چالش‌برانگیز باشد، مثلاً در کشور آلمان دو شهر فرانکفورت و مونیخ با این مشکل روبه‌رو هستند و این راهکار در این کشور مفید واقع شده است.
ابتدا باید دید که خانه دوم مورد استفاده خود شخص است یا برای سرمایه‌گذاری یا گرفتن اجاره‌بها خریداری شده، اگر مورد استفاده شخص باشد، نگهداری کمتر از چهار سال را می‌توان مشمول مالیات بر درآمد کرد و اگر برای سرمایه‌گذاری و گرفتن اجاره‌بها خریداری شده باشد، در صورت فروش کمتر موعد ۱۰ سال را می‌توان مشمول مالیات بر درآمد و مالیات املاک و مستغلات کرد.
۳. دریافت مالیات از منازل مسکونی که بیش از یک سال خالی مانده‌اند به میزان دو برابر ارزش اجاره‌بهای آن واحد.
۴. ساخت مسکن به میزان تقاضا در تهران و اطراف تهران که با دو راهکار می‌توان دنبال کرد؛ اول مرتفع‌سازی شهر تهران و تشویق سازندگان منازل مسکونی به این موضوع در شهر تهران، دوم ایجاد منازل مسکونی بیشتر در اطراف شهر تهران برای سرریز جمعیت به آن سمت.
توجه داشته باشیم برای به اعتدال رسیدن قیمت و میزان مؤجر و مستأجر در شهر تهران با احتساب شرایط کنونی باید سالانه تعدادی بیش از تقاضا که حدود ۲۴۰هزار واحد است و چیزی حدود ۳۰۰ هزار خانه مسکونی جدید به شهر تهران و اطراف آن اضافه شود تا با توجه به هرم جمعیتی طی مدت چند سال تقاضای پاسخ داده نشده در شهر تهران فروکش کند و قیمت منزل مسکونی بیش از تورم و انتظارات تورمی در تهران رشد نکند تا آرام‌آرام منجر به تعدیل قیمت در کل کشور شود.
البته با توجه به هرم جمعیتی در ایران می‌توان پیش‌بینی کرد با رد شدن پیک تقاضا در مسکن طی مدت یک دهه آینده میزان عرضه از تقاضا پیشی گرفته و اساساً برای فرزندان افرادی که هم‌اکنون ۳۰ تا ۴۰ سال دارند مشکل مسکن در ایران بسیار کمرنگ خواهد شد.
منبع : روزنامه جوان
asr8.ir/vdcj.te8fuqe8vsfzu.html
تگ ها
آخرین عناوین
خبرهای پربازدید
